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司法書士・土地家屋調査士・行政書士業務のトータルサポート

売買による名義変更

売買による名義変更

より正確で安全な取引を目指す

登記手続きは、たとえば売買契約成立後の事務手続きであるので、通常においてはとくに紛争は生じません。
しかし、いったん当事者間で契約内容などにおいて紛争が生じると、登記の真実性が大変重要になってきます。もし紛争が生じた場合に、お客様のために必要なのは、それは真実の登記ではないでしょうか。
お客様の不動産取引に立ち会う際、人(当事者)・もの(不動産)・意思 の確認を誠実に行うこと、お客様ご本人に自署してもらう方法をとること、これが結果として、お客様の利益や権利を守ることにつながると信じています。

司法書士の役割

通常、不動産の売買では、買主が、売買代金の全額を売主に支払うのと引換えに、売主は、登記名義を買主に変更するために必要な書類の全てを買主に引渡すことになっています。
このときに、売主に代わって、司法書士が登記に必要な書類の作成援助・点検をし、また融資がある場合などは、買主に代わって金融機関と登記に必要な書類のやり取り・点検をし、不動産取引を安全・確実にすすめるための業務を行います。

皆様が不動産取引にかかわるケース

皆様が不動産登記に関わるケースとしては、次のようなものがあります。

現在の住居が手狭になってきました。
子供も大きくなったので、現在の住居を売却して少し広い家に移りたいと思っています。
売主として、どのようなことに注意したらよいですか?

登記済証もしくは登記識別情報通知(いわゆる権利証)はございますか?
もし無いときは、場合によって、司法書士による「本人確認情報の作成」という特別な手続が必要になります。
権利証が見当たらない場合は、一度お早めに、司法書士にご相談ください。

現在の住居を取得したときから、住所の表示・氏名に変更はございませんか?
印鑑証明書でご確認ください。表示が一致していない場合、その変更手続きが必要です。

新しい住居は、新築のマンションか、もしかしたら、土地付きの一戸建てにするかもしれません。
買主としてどのようなことに注意したらよいですか?

購入に際し住宅ローンの融資を受けますか?融資を受ける場合、抵当権の設定登記が必要になりますので、金融機関との協議が必要です。

たとえば土地付きの一戸建ての場合、隣地との境界を確認するのも大切です。土地の測量図や現地の杭などを確認されましたか?
また土地は道路に面していますか?私道に面している場合,通行する権利を確保されているでしょうか?

購入した不動産を、働いている夫婦で共有名義にしたいと思います。共有持分はどのように決めたらよいですか?

買主が共有の場合には、登記簿には、各共有者の持分の割合が記載されます。
この持分の割合は、原則、売買代金総額の出資割合で決まります。
この出資の割合と異なる持分割合で登記してしまうと、その差額について贈与とみなされ、贈与税がかかる場合がありますので、注意が必要です。

買主の地位の譲渡

買主の地位の譲渡

平成18年12月、首相の諮問機関である規制改革・民間解放推進会議の最終答申によって、中間省略登記の目的を達するための、新しい手法が公認されました。
平成19年1月、法務省からも関連諸団体に対してその旨が通知されましたが、まだ十分周知されているとはいえません。
その中で、現在の当事務所の取扱いは次のとおりです。

中間省略登記とは?

中間省略登記とは、節税の手段のひとつと考えられます。
中間省略登記とは、例えば、A→B→Cと所有権が移転しているケースで、A→Bへの所有権移転登記を省略し、A→Cへ直接登記を行うことです。
これにより中間者Bへの移転登記の登録免許税はもちろん、取得がない以上Bの不動産取得税も発生しないことになります。
登記をしない(登記による保護を受けない)ことで、登記にかかる税金を節約しようというものです。

元来中間省略登記の申請は受付けられません。物権変動の過程(A→B→Cと所有権が移転した過程)を忠実に登記に反映させるという「不動産登記制度の理想」に反するという理由からです。
ただ所有権を取得した者に登記法上の登記義務はありません。
またいったんなされた中間省略登記の効力は原則認められております(最高裁判例)。
さらに不動産登記法改正前の登記システム上、中間省略登記であることが登記申請時には判明しない仕組みになっていたため、事実上中間省略登記は行なわれてきました。
ところが、不動産登記法の改正(平成17年3月)による登記システムの変更で、登記申請時に中間省略登記である事が判明せざるを得ないことになり、中間省略登記は事実上不可能になりました。
当然、実務界からは中間省略登記の許容を求める声が上がって来ることになります。

中間省略登記ができるようになったわけではありません。

それと同様の経済的効果をもたらす「直接移転売買」という方法が公認されたということです。

では直接移転売買はどうやって行うのですか。

パターン1(当事務所でも扱います。ご相談下さい。)

売買契約
AはBに物件を売り渡す。(残金決済型、CがAに代金を支払います。)
買主たる地位の譲渡契約
BはCにAB間の売買契約における買主たる地位を売り渡す。(契約上の地位の譲渡)

※BはエンドユーザーのCにAB間の売買代金を知られてしまうというデメリットがあります。
(CがAに売買代金を支払いますので当然です。)

パターン2
(この場合は、当事務所では原則として扱いません。具体的事例であれば、ご相談をお受けいたします。)

売買契約
AはBに物件を売り渡し、BはAに代金を支払うが、特約として、移転先及び所有権移転時期の特約を定めます。

特約の内容 Bは代金の支払いまでに所有権の移転先となる者を指定するものとし、Aは所有権をBの指定する者に対しBの指定及び代金の全額の支払いを条件として直接移転する旨(第三者のためにする契約)

※契約時にCを特定してなくて良い。
※売買代金完済後も所有権はAに留保される。

債権契約
Bが金銭受領と引換えにCをAB間の契約の受益者として指定するような義務を負担する特殊な債権契約(無名契約)
指定
BはCを受益者として指定する。
受益の意思表示

理由:「Bが金銭受領と引換えにCをAB間の契約の受益者として指定するような義務を負担する特殊な債権契約」というものの詳細や、実体が明らかでないので、当事者の方々の意思確認が困難。

パターン3(この場合は、当事務所では扱いません。)

売買契約Ⅰ
AはBに物件を売り渡し、BはAに代金を支払うが、特約として、所有権はAからC(Cは特定していなくて良い=Bの指定する第三者)に直接移転する旨を定めます。(第三者のためにする契約)

※売買代金完済後も所有権はAに留保される。

売買契約Ⅱ
BはCにA所有の物件を売り渡し、CはBに代金を支払う。(他人物売買)
AはBの所有権移転債務の履行を引き受ける。(履行の引受け)

※メリットは中間者のBはエンドユーザーのCにAB間の売買価格を知られないで済むということです。
Bがどれだけの差益を得ているか、エンドユーザーに知られなくて済みます。
理由:他人物売買の場合、中間者は取得義務を負うので、直接移転売買とならない。
AがBの所有権移転債務の履行を引き受けた(第三者弁済した)としても、民法に従えば所有権はA→B、B→Cへと順次移転している。

登記識別情報

登記済証は発行されなくなりました!

これまでは、登記が完了すると、不動産の権利を取得した人には登記済証(登記所の朱肉の印鑑を押した書類)が交付されていました。
いわゆる「権利証」です。これまでは、この「権利証を所有していること」が、不動産の所有者であることの証明になりました。

これからはいったいどうなるのでしょうか?

「登記済証」に代わり、「登記識別情報」が通知されることになります。
登記識別情報とは、登記所が無作為に選んだ「12桁のアルファベットおよび数字」で、暗証番号のようなものと言えばわかりやすいでしょうか。
これからは、「この番号を知っていること」が、不動産の所有者であることの証明になります。
つまり、不動産を売却したり担保に入れたりする場合には、この「登記識別情報」と呼ばれる「12桁のアルファベットおよび数字」を登記所に提供することが必要となるのです。

このような書面で、登記識別情報が通知されます!

登記識別情報通知

次の登記の登記識別情報について、 下記のとおり通知します。

不動産   ○市○町○番
不動産番号   ○○

受付年月日・受付番号   平成○年○月○日受付 第○○号
登記の目的   所有権移転
登記名義人   ○市○町○番○号
          A


登記識別情報

174‐A23‐CBA‐X53


※登記識別情報と呼ばれる「12桁のアルファベットおよび数字」はシールで隠されています。
一度はがすとくっつかない特殊なシールです。

管理・取扱いにご注意を!

「登記識別情報」が、第三者に見られたり、コピーされたりすると、いままでの「権利証」が盗まれたのと同様の効果があります。
登記識別情報のシールは秘密保持のためはがさないまま保管されることを、強くお勧めします。

今までに発行された「権利証」は処分してよいのでしょうか?

処分してはいけません。
すでに発行され金庫などで保管されている権利証については、引き続き効力をもっています。すでに発行された「権利証」に代わるものはありません。
すでに発行された権利証の代わりに登記識別情報を発行してくれるといった制度もありません。引き続き大切に保管してください。

そのほかお気軽にご質問ください。

今回ご紹介いたしました「登記識別情報」をはじめ、不動産登記法の改正に伴い、保証書制度が廃止されたことなど、この他にもいろいろな変更がなされました。
ご不明な点は、どうぞお気軽にお問い合わせください。

※法務省から出されている登記識別情報についてのQ&Aのページもご紹介します。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji76.html